사건 경위를 먼저 설명드리면,

 

전세계약 임대인이 변경됐어요

 

2017 중순, 신축빌라에 전세 계약을 했습니다.

한달 집주인이 바뀌어서 임대차계약을 다시 해야한다고 부동산에서 연락이 왔습니다.

갔더니 바뀐 임대인이 조금은 이상했어요.

내가 어떤 사람인지 궁금하지도 않은 한마디 말도 없다가 계약 후에 사세요라며 휴지를 주고 가더라고요.

특이한 임대인이구나생각했지만 문제는 이때까지 없었습니다.

 

계약 만기 후에  지금 사는 집이 위반건축물이란 알게 됐어요

 

2 , 만기가 다가와 전세보증금을 준비해달라고 임대인에게 말하고 부동산에 전세를 내놨습니다.

그러고나서 며칠 , 부동산에서 위반건축물이라 대출이 어려워 다음 세입자 찾기가 어려우니 전세보증금을 낮출 없냐고 연락 왔습니다.

 

우리가 계약할 때는 아무런 문제 없는적법건축물이였는데, 무슨 소리지…?

 

등기부등본을 보니 작년 말에 위반건축물 판정이 났더라고요. 이게 무슨 일인가 혹시나 하는 마음에 부동산에 찾아갔더니 간판은 그대로인데, 사람은 바뀌었더라고. 중개했던 개업공인중개사한테 연락처가 남아 있어 연락을 해봐도 피하기만 합니다.

 

뭔가 못됐다. 생각해서 임대인에게 연락했습니다.

 

: 위반건축물이라는 알고 있었어요?

: . 처음부터 알고 있지 않았어요?

: 저희가 계약할 아무런 문제가 없었는데, 알고 계셨던거에요?

 

임대인이 계약서를 사진찍어 보내달라고 해서 사진 찍어보내줬더니 말을 얼버무리며 정확한 대답을 회피하기 시작했습니다. 사람도 사기 당한 수도 있을 같아 걱정되서 연락했더니다며 통속인가그때부터 쎄하기 시작했습니다..

 

하지만 직접적으로 피해 사람이 임대인일거라 생각했기 때문에, 대출이 안된다고 하는데 어떻게 해결할 건지 물어봤습니다.

 

: 아무튼..대출이 안된다고 하는데 어떻게 할꺼에요? 전세보증금은 낮추든가 해서 보증금 돌려주세요

: 돈이 없어서 세입자 새로 들어와야 되요. 보증금은 내려 드리고요. 대출은 되요..된다고 전해주세요

 

임대사업자니 저희보다 알겠지하고 우선을 알겠다고 전화를 끊었습니다. 하지만 부동산 여기저기서 비슷한 요구를 계속하셨고, 은행에 전화해서 물어보니 은행마다, 대출심사자마다 기준이 다를 있으겠지만, 해당 담보물이 위반건축물일 경우에는 안될 확률이 높다는 얘기를 들었습니다.

 

다시 임대인에게 전화했습니다.

: 1금융권에서 안된다는 전세보증금 조정하든 하든 보증금 마련해주세요.

: 안된다 돈없다. 2금융권에서는 대출 된다.

 

집보러 오시는 분들은 신혼부부가 대부분이었는데, 한푼이라도 아끼려고 하시는 분들이 디딤돌 같은 저금리 전세대출상품 놔두고 2금융권을 활용하겠느냐며 옥신각신 했지만 임대인은 없고, 낮추고 싶으면 그만큼 받을 생각하지 말고 나가라는 이상한 말을 하기 시작했습니다.

 

그렇게 하염없이 시간이 흘렀고

 

갭투자 피해관련 방송보도

 

10 PD수첩에서악어와 악어새편에서 투자 피해를 다뤘습니다.

, 임대인은 피해자 코스프레를 하며 오히려 임차인들에게 고통 부담을 강요하고 있습니다.

 

: 돈이 없다. 방송 후에 금융거래도 막혔고 파산할거야.

 

물론, 법이 그렇게 호락호락하진 않을 거야. 라고 믿지만

법의 허술한 부분을 파고들어 저지른 행위때문에 많은 임차인들이 피해를 입고 있는 상황이라 불안한 마음을 감출 없습니다.

 

여러 임차인분들과 연락했습니다.

돈은 돌려 주겠고, 500~1000만원 주면 명의이전 해주겠다. 그냥 집사라.”라고 한다고 하더라고요.

중에 어떤 분은 임대인에게 사정해서 그래도 100만원, 200만원 낮춰줬다며 좋아하고 있는 이상한 상황이 벌어지고 있습니다.

 

계속 당하고 있는 거지?

 

저도 당하고 있고, 어떻게 하면 피해를 줄일 있는 알아보고 공부하고 있는 지라 정리가 되진 않는데요

 

피해자들이 있는 선택지가 별로 없습니다. 하지만 모든 선택 중에서 근본적인 해결책은 하나도 없는 같습니다.

 

일단, 전세보증금을 날릴 같다는 불안감이 엄청 드는데, 해결책이 도무지 안보입니다.

 

그리고, 전세대출 만기일이 만기가 다가오고 있습니다. 그런데 하자 있는 임대인, 담보물건에 은행이 전세대출을 연장해 확률이 높지 않습니다.

만약 전세자금 대출 연장이 되지 않는다면, 연체처리 된다고 하는데, 그렇게 되면 이자부담이 커지게 됩니다.

 

이런 상황에서 피해를 겪고 있는 임차인들이 있는 선택은 

 

명의이전을 받기

경매 진행

버티기

밖에 없는 같습니다.

 

하지만 선택을 한다고 하더라도 걱정이 사라지는 아닙니다. 그러니 임대인이 임차인의 상처에 한번 염장질을 하고 있는 거겠죠.

 

명의이전 받는 경우에는 사해행위(채권자 취소권) 걱정해야 한다곤 하는데, 떠나서 돈을 달라고 하고 있으니화도 나고 어떻게 해야할 고민되는 상황입니다.

 

경매를 진행하는 경우에는 낙찰금액보다 높은 전세보증금에 임차인이 살고 있으니 낙찰받을 확률이 거의 없다고 생각하고 있습니다. 결국엔본인 또는 지인이 취득해야할 거다.’라고 자조적인 얘기를 합니다. 그런데, 경매 비용도 만만치 않으니, 임대인이 원하는 대로 돈을주고 명의이전 받는 고민하고 있는 분들이 많은 걸로 알고 있습니다.

경매 낙찰되어 배당을 받더라도, 임대인의 세금체납 금액 국세를 먼저 차감하면 가져갈 있는 돈이 거의 안남는다는  얘기도 있습니다.

 

버티더라도 결국엔 돈을 받을 같다. 피해자나 피해범위의 규모가 보통이 아니기 때문에

 

무료 상담 등을 통해서 많은 분들이 알아보고 계시지만 상황에 따라 달라서 이게 무조건 좋다라는 것도 없는 상황인 같습니다.

 

그리고 제가 알아보고 이해한대로라면 법적으로 뾰족한 해결책이 없는 같습니다.

그러니 계속 당하고 있을 밖에 없는 거죠.

 

위반건축물이라면?

 

저처럼 위반건축물인 경우에는 명의이전할 고민할 내용이 있습니다.

 

만약 위반건축물을 가져오게 되면, 위반건축물에 대한 벌금은 내가 내야합니다.

위반건축물 판정이 최근에 났다면 고칠때까지 계속 내야한다고 하네요.

폭탄을 안게 것도 서러운데, 법에 따르면 폭탄을 안고 있으니 이제 나보고 벌금내라고 하는 형국이네요.

 

아마, 취득세도 위반 확장 넓이 만큼 취득세 4.4% 내야한다고 한다네요

 

더럽고 치사하지만, 우리 집만 공사해서 고칠 있다면 인수해서 고칠 의향도 있습니다만.. 경우에는 한쪽 면이 위반 증축여서 옆집도 공사를 같이 해야지만 시정할 있다고 합니다.

구청에도 가보고 여기저기 돌아다녀봐도 공무원분들을 포함해서 아무도 해결책을 주시네요. 자기 권한이 아니라고만 하시고. 나중에 양성화 기간에 신청하더라도 신청한다고 되는 것도 아니라고 말씀하시네요.

 

지금 신축빌라 4,5층에 살고 계신 임차인분들이라면, 위반건축물인지 아닌지 확인해보시고 가능한 빨리 보증보험 가입해 놓으시길 추천드립니다. 보증보험 가입해도 80%밖에 못건진다고 하시는 분들이 있던데.. 확인해봐야할 내용이지만 80%라도 건질 있는 감사해야하는 상황입니다. 2 기준으로 4천만원을 날린 건데고마워해야하는 상황입니다. 상황의 심각성이 전달되셨을까요…?

 

 

제가 겪은 일을 공유해서 2 3 피해자분들이 안생기셨으면 하는 마음과 혹시나 글을 보고 조언을 주실 분이 나타나길 바라는 마음에 주절주절 경험담을 바탕으로 한동안 했습니다만..법적인 내용 등은 정확한 아니니 당사자분들은 다시 한번 확인하시길 바랄게요.

관련해서 물어보실 있으시면 쪽지 남겨주세요. 답변드릴게요

보험 알아볼 때 꼭 확인해야하는 것들은 뭐가 있을까요??

보험들 때 어떤 내용을 보장해주는 지 알아보는 것은 당연히 중요합니다. 하지만, 보험 가입할 때 꼼꼼히 확인해야하는 내용은 그 뿐만 아니라 더 있습니다.꼬박 꼬박 보험금도 넣었는데 보험혜택을 못 받는 경우가 발생하기도 합니다. 오늘은 그런 일을 방지하기 위해 확인해야할 사항 4가지에 대해 알려드리도록 하겠습니다.


보험 알아볼 때 꼭 확인해야할 4가지!

1. 자필서명 및 계약 전 알릴 의무
2. 청약철회
3. 계약취소
4. 해지환급금

※ 이미 가입했더라도 다시 한번 청약서 보험약관, 상품설명서 확인하기 혹시 모르거나 궁금한 사항이 있으실 때는 가입한 회사에 FC, 지점, 콜센터로 문의하기


NA) KDB생명의 고객이 되심을 진심으로 감사드리며 긴약속 큰희망 KDB생명에서 고객님이 가입하신 보험과 관련하여 필수 안내사항을 안내해드립니다.

필수확인사항

1. 자필서명 및 계약 전 알릴 의무 보험 가입 시 계약자와 피보험자는 청약서 상의 자필서명란에 반드시 자필로 서명하거나 전화를 이용하여 가입하실 경우에는 녹취를 하셔야 합니다. 그리고 피보험자는 청약서상에 회사에 알려야 할 사항을 직접 사실대로 작성하셔야 합니다. 이 의무를 이행해야 보험금 지급을 보장받으실 수 있습니다.
2. 청약철회 계약자는 보험증권을 받은 날로부터 15일 이내 청약일로부터 30일 이내에 그 청약을 철회할 수 있습니다. 단, 전화를 이용하여 체결된 보험 계약 중 계약자 나이가 만 65세 이상인 경우 45일 이내에 그 청약을 철회할 수 있습니다.
3. 계약취소 계약자는 청약서상에 자필서명을 하지 않은 경우, 계약자보관용 청약서 약관을 전달받지 못한 경우, 그리고 약관이 중요한 내용을 설명 받지 못한 경우에 계약이 성립한 날로부터 3개월 이내에 계약을 취소할 수 있습니다.
4. 해지환급금 해지환급금은 납입한 보험료에서 사망 질병 등 보장을 위한 위험 보험료와 사업비를 공제한 후 적립되므로 해지환급금이 납입한 보험료보다 적거나 없을 수 있습니다. ​ 다시 한번 청약서 보험약관, 상품설명서등을 통해 가입한 보험상품에 대한 보험내용을 확인하시기 바랍니다.

추가로 담당한 사항이 있으실 때는 가입하신 담당 FC, 지점, 콜센터 1588-4040으로 문의해주세요. 친절한 상담을 약속드립니다. KDB생명은 항상 고객의 입장에서 생각하고자 노력하고 있습니다. 감사합니다. (출처:KDB생명 유튜브채널 Direct KDBlife)

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※ 본 포스팅은 금융상품 및 관련 내용을 스크랩한 것입니다.

자본주의 경제는 누구나 자신의 이익과 자신에게 필요한 재화를 위해 자유롭게 경제 활동을 할 수 있습니다. 하지만 많은 사람들이 동시에 각자에게 필요한 재화를 추구하다보면 한정된 재화로 인해 문제가 생길 수 있습니다. 때문에 사람들은 납득할 만한 일정한 규칙을 만들어 그에 따라 경쟁을 벌입니다. 경쟁에서 승리한 사람이 재화를 얻고 소유합니다.

사회주의 경제에서는 개인이 특정한 재화를 소유하는 것을 인정하지 않습니다. 무엇을 얼마나 생산할 것인지 공동으로 계획한 후 일을 나눠서 함께하고 생산된 재화를 골고루 나누는 것을 원칙으로 하며 법도 그런 질서를 보장합니다. 사회주의 경제에선 정부가 생산을 계획하고 성과를 분배하는 등 경제를 계획하고 통제합니다.

자본주의 경제에서는 경제 운영을 시장에 맡깁니다. 사람들은 저마다 자신의 이익을 좇아 시장에서 물건을 사고팔며 자유경쟁을 벌입니다. 그렇다고 해서 물건을 자기 마음대로 비싼 값에 팔거나 싼 값에 살 수 있을 확률은 엄청 낮습니다. 일반적으로 시장에서는 재화의 공급이 줄어들면 가격이 오르고 재화의 공급이 늘어나면 가격이 떨어져 자동으로 수요로 공급이 조절됩니다 즉, 재화의 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 시장 원리에 의해 경제가 돌아가는 겁니다. 그래서 자본주의 경제를 시장경제라고 부릅니다. 자본주의 경제에서 정부는 시장이 잘 돌아갈 수 있도록 조정하는 역할만 합니다.

자본주의경제와 사회주의 경제를 합쳐놓은 형태의 시장경제체제도 있습니다. 바로 유럽의 사회민주주의입니다.

유럽은 전통적으로 자본주의 자본주의 시장경제와 사회주의 계획경제를 혼합하여 사회민주주의를 운영하고 있습니다. 시장에서 자유 경쟁을 벌이면서도 정부가 경제를 계획하고 국민 복지를 골고루 분배하는 정책을 적용하고 있습니다. 이때, 자본주의 시장경제를 선호화는 부류를 우파, 사회주의 계획경제를 선호하는 부류를 좌파로 분류합니다. 유럽의 여러 나라는 좌파와 우파가 경제 운영방식을 둘러싸고 정권 쟁탈전을 벌이고 있으며 정권이 바뀔 때마다 경제 운영의 시행착오를 되풀이 하고 있습니다.

경제에 대해 얘기할 때면 '신용'이 단어가 빠지지 않고 거론되는데 정확히 뭘 말하는 걸까요?

여러 의미가 있겠지만, 경제에서 말하는 '신용'은 돈을 빌려 쓰고 제때 갚을 수 있는 능력을 말합니다. 개인이든 회사든 신용이 좋다는 것은 곧 빚을 갚을 능력이 충분하다는 의미입니다.

돈을 빌려주는 사람은 항상 돈을 빌려가는 사람이 신용이 좋은지를 중시하기 마련입니다.

가까운 지인에게 돈을 빌려줄 때도 돈을 갚을 수 있을 지 생각을 잠깐이라도 하게 되는데 당연한 거 겠죠. 그렇기 때문에 금융거래에서 신용은 개인이나 기업뿐만 아니라 금융기관, 정부 등에게도 중요한 이슈입니다. 기업이나 은행, 정부 모두 저마다 국내외 금융기관으로부터 돈을 빌려쓰기 때문입니다.

신용이 좋은 사람은 싼 이자로 쉽게 돈을 빌릴 수 있지만 그렇지 못한 사람은 돈을 마련하는데 어려움을 겪게 됩니다.


상대방이 빌려간 돈을 갚을 능력인 신용평가는 누가하는 걸까요?

민간기업 가운데 다른 기업이나 금융기관의 신용도를 조사 분석하여 평가하는 기업이 있다, 신용평가회사들입니다. 

대표적으로는 NICE 신용평가, 한국신용평가, 서울신용평가, 한국기업평가, 올크레딧 등이 있습니다.

신용평가회사들은 신용평가대상 기업으로부터 수수료를 받고 평가해줍니다. 보통 그 기업에서 발행하는 채권이나 기업어음의 신용도를 조사해서 상환 능력이 높은 순으로 등급을 매겨 공개합니다. 이들 신용평가 회사가 발표하는 기업이 신용등급을 참고하여 금융기관은 돈을 어떤 조건으로 얼마나 빌려줄지 결정합니다 

회사마다 평가하는 방식이 다르기 때문에 신용평가회사에서 발표하는 신용등급도 모두 같진 않습니다. 때문에 복수의 신용평가, 또는 기업 자체의 신용등급 체계를 기반으로 대출을 결정하게 됩니다.

뉴스나 신문에 자주 등장하는 외국 신용평가사들로는 미국의 '스탠더드 앤드 푸어스'와 '무디스 인베스터스 서비스'를 꼽을 수 있습니다. 유럽계 금융기관들은 프랑스계회사인 '피치 IBCA'의 평가를 많이 활용합니다. 

경제학은 경제를 보는 관점으로 크게 미시경제학과, 거시경제학으로 나누어집니다.

미시경제학은 정체 경제를 이루는 개별 기업이나 정부, 가계 각각의 활동을 주로 분석합니다.

미시경제를 나타내는 경제지표를 미시경제지표라고 하며,

경제를 이루는 특정한 부분의 상태를 나타내는 지표로

대표적으로 개별 기업의 매출액이나 이익, 가계의 소득과 저축 등의 추이를 숫자로 나타낸 지표가 있습니다.


거시경제학은 개별 기업이나 정부, 가계의 활동이 하나로 통합되어 전체경제를 이루는 과정과 그 결과를 주목합니다.

거시경제를 나타내는 경제지표를 거시경제지표라고 합니다.

거시경제지표는 전체 경제에 참여하는 각 부분의 활동을 하나로 통합하여 만들어진 결과치입니다.

이렇게 하나로 통합된 물가의 추이를 숫자로 나타내는 물가지표를 거시경제지표가 만들어집니다.

예를 들어, GDP는 나라경제 활동을 전체적으로 종합해서 나타내는 지표이므로 거시경제지표에속합니다.

GDP, GNP 이외에도 나라경제의 상황을 판단할 수 있는 국민소득, 물가상승률, 실업률, 환율, 통화증가율, 금리 거시경제지표입니다.

지표

어떤 현상을 측정하거나 알기 쉽게 나타낸 표시를 말합니다.

경제지표

 경제 현상을 측정하거나 알기 쉽게 나타낸표시라고 할 수 있습니다

지표와 경제지표는 대부분 숫자로 표시합니다.

그렇기 때문에 지표와 경제지표를 보면

복잡한 경제 현상을 한눈에 파악할 수 있습니다.


경제지표는 경제를 비추는 거울, 온도계와 같습니다.

예를 들어,

"경제성장률과 물가상승률이 작년에 비해 3프로 높다."

라는 말을 듣는 다면

지금 경제가 어떤 상태고 어떤 추세로 움직이고 있는 지 파악할 수 있습니다.


경제지표는 주로 정부와 민간 연구기관에서 만듭니다.

우리나라에서는 한국은행과 통계청 등 정부기관과 대기업에서 운영하는 경제 연구소에서 만듭니다. 

이런 경제지표는 신문이나 방송, 인터넷을 통해 쉽게 접할 수 있습니다.

포털사이트에서 검색해보거나 기관 홈페이지에 방문하시면

다양한 경제지표를 손쉽게 얻을 수 있습니다.

좀 더 자세하게 알고 싶으면,

기관에 직접 연락하시면 됩니다.

자세한 설명을 해주신다고 하니 부담없이 연락해보시면 좋을 것 같습니다.

최근 비트코인 열풍과 함께 신문과 방송에서 경제 뉴스가 부쩍 늘었습니다.

그만큼 전 국민의 관심이 경제에 집중되어 있다는 걸 알 수 있습니다.

하지만 경제가 무엇이냐고 묻는 질문에는 쉽게 대답하기는 힘든 것 같습니다.

한마디로 정의하기 어렵지만 사전적인 의미를 말씀드리면

"경제란 재화와 서비스를 생산·판매·소비하는 데 관련된 활동"

을 통틀어 가리키는 말입니다. 설명부터도 어려운데요.

재화란 옷이나 음식처럼 사람들의 니즈를 채워주는 물건을 경제 용어로 표현한 것입니다.

서비스 또는 용역이란 마사지서비스, 네일아트같은 미용서비스처럼 만져지지도 눈에 보이진 않는 재화 중 사람들의 노동을 의미합니다.


앞서 말한 대로

 서비스를 포함한 재화는 시장을 통해 생산, 판매, 소비됩니다.

이렇게 재화가 유통되는 과정이 순환되면서 재화의 양이 증가하고 경제 규모가 커지게 됩니다.

이런 현상을 "경제가 좋아진다.", "경제가 커진다.", "경제가 성장한다."라고 말합니다.

반대로

유통되는 재화의 양이 감소하게 되면

"경제가 나빠지고(악화되고) 있다.", "경제가 퇴보한다."라고 말합니다.


많은 사람들은 경제가 성장해야한다고 말합니다.

경제가 성장할 수록 생활수준이 나아진다고 믿기 때문이죠.

하지만

소수의 집단이나 사람이 재화를 독점한다면

다른 사람들에게는 아무런 의미가 없게 됩니다.

때문에

경제성장을 얘기하면 '분배'가 빠지지 않고 등장하게 됩니다.


경제가 성장하면 재화가 많이 유통되므로 기업의 수와 일자리가 늘어나게 됩니다.

그렇게 되면 기업은 물론, 직장인들이 받는 월급도 많아지고 시장에서 유통되는 재화와 돈이 늘어나게 됩니다.

결론적으로 경제가 성장하면 사회 전체적으로 유통되는 돈이 많아지므로 더 많은 사람들에게 분배될 수 있는 여지가 생기게 됩니다.

이 때 소수의 독점만 막을 수 있다면 전반적으로 생활이 풍요로워 질 수 있게 됩니다.

반대로 경제의 퇴보, 침체하면 재화가 적게 생산되고 소비되기 때문에 일자리가 줄어들고 실업률이 늘어나게 됩니다.


인덱스 펀드

인덱스(Index) 펀드는 KOSPI200과 같은 특정지수와 수익률이 동일하거나 유사한 수익률 달성하는데 목표를 두고 운용하는 펀드입니다. 인덱스 펀드는 시장이 효율적일수록 시장대비하여 초과수익률을 달성하기가 어렵습니다. 그러나 지수를 구성하는 여러 종목에 분산투자하므로 위험을 줄일 수 있으므로 효율적인 분산투자에 유리합니다.. 이러한 펀드는 지수를 추적하여 운용함으로서 운용방법이 간단할 뿐만 아니라 운용비용이 저렴하다는 장점이 있습니다. 또한 금융시장 상황께 따라 주식편입비율을 자동적으로 조절할 수 있기 때문에 많은 운용사에서 설정하여 운용하는 상태이다. 이러한 장점 때문에 안정적인 투자를 원하거나 증권투자가 처음인 분들께 많이 추천되는 종목입니다.


상장지수펀드

상장지수펀드는 안정적인 수익률이 장점인 인덱스 펀드에 개별주식의 높은 환금성이 부가된 펀드로서 특정 주가지수와 연동되는 수익률을 달성할 수 있도록 설계된 지수연동형 펀드로서 지수를 구성하는 종목에 대한 직접투자를 대상으로 만들어진 상품입니다. 상장지수펀드는 개별종목에 대한 위험을 제거할 수 있고 시장위험만 감수하면 되며, 거래비용이 저렴하고 유동성이 높다는 장점이 있습니다.

증권시장선(SML)

체계적 위험과 비체계적 위험

투자의 위험은 그 투자로부터 기대되는 미래의 수익률의 표준편차 혹은 분산으로 측정합니다. 일반적으로 자산의 수익률의 표준편차 혹은 분산으로 나타내는 위험을 그 자산의 총위험이라고 정의합니다. 자산수익률의 표준편차로 측정하는 총위험은 증권시장의 전반적인 불확실성에 기인하는 부분과 그렇지 않은 부분으로 구성됩니다.

체계적위험 : 어떤 자산의 총위험 중에서 증권시장의 전체적인 움직임의 불확실성 때문에 발생하는 위험의 부분을 체계적 위험(systematic risk)이라고 합니다.

비체계적위험 : 시장의 전반적인 움직임과는 무관한 기업고유의 요인 때문에 발생하는 위험의 부분을 비체계적 위험(unsystematic risk) 이라고 합니다. 경제 전반의 경기변동과는 무관하게 발생하는 노사문제, 매출액 변동, 소송, 대정부관계, 기업 이미지 등으로 발생하는 위험이라 할 수 있습니다.

베타계수

증권시장선(SML)에서는 일반적으로 체계적 위험의 측정으로서 베타계수를 사용합니다. 베타계수는 증권시장 전체의 변동에 대한 개별자산의 수익률의 민감도(sensitivity)를 나타냅니다. 즉, 베타계수는 증권시장 전체의 수익률의 변동이 발생 했을 때 이에 대해 개별기업 주가수익률이 얼마나 민감하게 반응하는가를 측정하는 계수입니다.

SML에 의한 적정할인율 계산

증권시장이 균형상태를 이룰 때, 모든 자산의 기대수익률과 체계적 위험의 관계는 SML에 의해 나타낼 수 있다. SML은 자본시장선(CML)과는 달리 효율적 포트폴리오뿐만 아니라 비효율적인 포트폴리오와 개별자산 등 모든 자산의 기대수익률과 체계적 위험과의 관계를 나타냅니다.

따라서, 증권시장이 균형상태를 이루게 되면, 어떤 자산의 기대수익률은 그 자산의 베타계수만 알면 증권시장선(SML)을 이용하여 간단히 계산할 수 있습니다. 증권분석에서 증권의 내재가치를 계산하기 위해서는 증권투자로부터 발생하는 미래 현금흐름을 현재가치로 계산하여야 합니다. 이때 현재가치를 계산하기 위해 사용되는 할인율은 그 증권의 체계적 위험에 상응하는 적절한 할인율이어야 하는데, 이 적정할인율은 곧 그 증권의 기대수익률과 동일한 개념입니다. 따라서 증권분석에서 필요한 적정할인율도 SML을 이용하여 추정하게 됩니다.

지배원리(dominance principle)

앞선 시간에 말씀드린대로 평균과 분산으로 개별자산과 포트폴리오를 평가할 경우에는 기대수익률과 위험의 두 요인을 고려해야 합니다. 투자자산의 가치는 그 투자로부터 기대되는 수익률이 클수록 커지며, 반면에 위험이 클수록 작아집니다. 따라서 투자자들은 수많은 투자대상 가운데에서 기대수익률이 높고 위험이 작은 투자대상을 선택하게 됩니다.

마코위츠의 효율적 투자선(efficient frontier)

유가증권시장에서는 수많은 주식이 존재하기 때문에 이들 위험이 있는 개별 주식으로 구성되는 포트폴리오는 다양하게 구성할 수 있습니다. 자산의 가중치를 달라짐에 따라 얼마든지 다른 포트폴리오를 구성할 수 있습니다. 이 때, 자산의 기대수익률과 표준편차, 주식수익률간의 상관관계를 알고 있다면, 이론적으로 선택이 가능한 모든 모델 포트폴리오의 기대수익률과 위험을 계산할 수 있습니다. 때문에 올바른 분석을 하기 위해서는 수리적사고(수학)가 무엇보다 중요하다고 할 수 있을 것 같습니다.

자본자산가격결정모형(CAPM)

자본자산가격결정모형(Capital Asset Pricing Model)은 흔히 CAPM으로 불리는데, 현대 금융경제학과 투자론의 핵심이론으로 사용되고 있는 모델입니다. CAPM은 1952년 마코위츠에 의해 포트폴리오 선택이론이 개발된 이후 10여년이 지난 후에 샤프, 린트너, 모신 등에 의해 개발되었습니다. 이 모형은 주식이나 채권 등 자본자산들의 기 대수익률과 위험과의 관계를 이론적으로 정립시킨 균형모델로서 커다란 의미를 지니고 있습니다.

가정

1) 증권시장은 완전자본시장이다.

증권시장에는 수많은 투자자가 존재하며, 각 투자자는 시장가격에 영향을 줄 수 없는 가격순응자이다. 또한, 거래비용, 소득세, 정보비용 등은 존재하지 않는다.

2) 모든 투자자들은 마코위츠의 이론대로 자본자산의 기대수익률과 표준편차에 따라 투자결정을 할 것이며, 위험이 있는 자산에 투자할 때는 마코위츠의 효율적 프론티어 상에 존재하는 포트 폴리오를 선택한다.

3) 자본시장에서 무위험자산이 존재하며, 모든 투자지들은 무위험이자율로 언제든지 투자자금을 빌리거나 빌려 줄 수 있다.

4) 모든 투자자들 미래수익률과 위험에 대하여 동일한 예측을 한다.

5) 증권시장은 균형상태이다.

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