D.M.숑스토리

부동산 약세가 지속될 것으로 전망되는 가운데서도 여전히 재개발·재건축 아파트 단지가 부동산 유망상품으로 꼽히고 있습니다.

재개발·재건축 분양대전은 설 연휴가 지난 다음달부터 본격화된다고 합니다. 특히 서울에서 상반기 계획된 재개발·재건축 분양 물량은 총 21개 단지, 2만5488가구에 달한다고 합니다.

한 대형 건설사 관계자는 "올해 분양시장 전망이 밝지 않다보니 건설사 입장에서는 사업성이 좋고 미분양 부담이 적은 재개발·재건축 물량 위주로 공급할 수 밖에 없다"고 설명했습니다.

여전히 투자를 원하는 사람들에겐 초미의 관심사인 부동산 관련 이야기! 그중에서도 최근 가장 핫한 분야는 재개발과 재건축인데요. 얼핏보면 비슷한 말 같지만, 재개발과 재건축의 차이를 아시나요?

재개발

주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 말합니다. 재개발의 경우에는 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 다릅니다.

재건축

재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 주택건설촉진법에 근거한 것으로 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다.

재개발은 도시재개발의 줄임말 입니다.

재개발은 불량주택이 대거 들어서 있거나 도로나 상하수도 시설 등 도시기반시설이 낙후된 지역을 새로 정비하고 아파트 등 주택을 세우는 것을 말합니다. 한마디로 주거여건이 열악한 지역을 대상으로 하는 공사를 말합니다.

재개발 사업을 추진하려면 건축물 소유자의 3분의 2이상에 달하는 동의를 받아야 하고, 재개발 공사를 시작하기 전까지 건축물 소유주 80% 이상으로부터 동의를 받아야 합니다. 재개발사업은 낙후지역을 재정비하는 성격이 강해 공공사업으로 분류됩니다. 이에 따라 재개발사업은 재개발 대상 지역에 살고 있는 세입자를 위해 영구임대주택을 건설하거나 주거대책비를 따로 마련해야 하는 과제를 안고 있습니다.

이에 비해 재건축은 아파트가 너무 오래됐거나 연립주택이 대거 들어선 지역을 대상으로 기존 아파트를 허물고 고층으로 세우는 것을 뜻합니다. 재건축은 건물 소유주들이 조합을 결성해 노후주택을 헐고 새로 아파트 등 주택을 짓기 때문에 민간주택사업으로 분류됩니다. 그리고 재건축을 하기 위해서는 반드시 안전진단을 받아야 합니다. 오래된 아파트나 연립주택의 불량, 노후 여부에 대한 안전 진단을 받고 재건축이 필요하다는 진단이 나와야 사업을 시행할 수 있기 때문입니다.

그렇다면!

부동산 약세가 지속될 것으로 전망되는 가운데서도 여전히 재개발·재건축 아파트 단지가 부동산 유망상품인 이유는 무엇일까요?

개발 후 미래가치에 대한 기대감이 높고 가격 안전성도 비교적 담보되기 때문입니다. 정부의 시장 규제에 대한 부분도 시장 침체가 지속될시에는 언제든 풀릴 여지가 있어 관심은 계속되고 있습니다. 또한  재건축 아파트는 노후 아파트를 재건축함으로써 미래 다양한 프리미엄을 누리게 됩니다. 단지 규모에 따라 주변 환경이 신도시급으로 정비되기도 하고 단지 내에는 다양한 커뮤니티시설이 채워지기 때문에 인기 단지에는 억대 웃돈이 형성되기도 합니다. 또 다른 주택에 비해 비교적 가격 안전성이 담보됩니다. 가격 등락을 거듭하더라도 상대적으로 하락폭에 비해 상승폭이 크다는 것이 정설입니다. 입지가 뛰어난 것도 강점입니다. 재개발·재건축 아파트는 대부분 도심에 자리잡고 있어 교통·학군·상권 등 기본적인 주거 환경이 뛰어나고 수요도 탄탄합니다. 일반분양 물량이 많지 않아 미분양 위험도 적습니다.

"재개발"이란 도시재개발법에 근거하여 주거환경이 낙후된 지역에 도로와 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업입니다. (공공사업의 성격)

"재건축"이란 주택건설촉진법에 근거하여 건물 소유주들이 조합을 구성해서 노후주택을 헐고 새로 짓는 것입니다. (민간 주택사업의 성격)

거시경제정책 & 미시경제정책

거시경제정책

성장, 고용, 물가, 국제수지 등 거시정책변수들을 정책의 대상 및 목표로 합니다.

미시경제정책

개별경제주체의 자원배분 과 소득 및 부의 분배 등에 영향을 주기 위한 정책. 산업정책, 조세정책, 노동정책 등을 포함합니다.

재테크 ( 財 tech )

GDP(Gross Domestic Product)

국내총생산(GDP)이란 일정기간 동안에 한 나라 안에서 한 나라의 국민과 외국인이 새로이 생산된 재화와 서비스의 가치, 즉 부가가치의 합을 의미합니다.

앞서 말씀드린 바와 같이 GDP는 한 나라에서 가계, 기업, 정부 등 모든 경제주체가 일정기간동안 생산활동에 참여하여 창출한 부가가치의 총 합이며 이를 시장가격으로 평가한 지표로서 국내에 거주하는 외국인에게 지불되는 소득과 국내 거주자가 외국에 용역을 제공함으로써 수취한 소득이 모두 포함됩니다.

그렇기 때문에, GDP를 한 나라가 한 해 동안 얼마나 많은 재화와 서비스를 만들었는지 알 수 있는 지표로 가장 많이 사용합니다.

GDP 규모가 크다는 것은 재화와 서비스의 생산에 참여한 경제 주체들의 소득이 많다는 것을 의미하며, 반대로 GDP 규모가 작다는 것은 재화와 서비스의 생산에 참여한 경제 주체들의 소득이 적다는 것을 의미하기 때문에 한 나라가 경제적으로 부강한 나라인지 아닌지를 평가하는 지표로 사용됩니다.

또한 GDP가 높을 수록 그만큼 생산량이 높음을 의미하므로 기업들이 재화와 서비스를 많이 생산했으며 일자리가 창출되어 각 가정에서는 소득이 많아지게 되고 이로 인해 생활이 풍족해져 물건도 많이 구입할 수 있다는 것을 의미합니다. 

그리고 기업들이 보다 더 많은 부가가치를 생산하기 위해 기계등의 재화를 구입하는 등 투자를 많이 하게 되고, 정부도 국민들의 소득이 높아지는 만큼 세금수입이 많아지기 때문에 GDP가 증가하는 것은 나라가 부강해지는 것을 의미합니다.

세금은 납세의무자와 실제로 세금을 부담하게 되는 담세자의 일치 여부에 따라 간접세와 직접세로 구분됩니다.

직접세

납세의무자와 담세자가 일치하는 세금을 직접세라고 하며, 대표적인 예로는 소득세, 법인세, 상속세 등이 있습니다.

간접세

납세의무자와 담세자가 불일치하는 세금을 간접세라고 하며, 대표적인 예로는 부가가치세, 특별소비세, 교통세 등이 있습니다.

이처럼 세금을 간접세와 직접세로 구분하는 이유는 각각이 사람들의 소득분배에 미치는 영향에 차이가 있기 때문입니다.

직접세는 보통 소득 및 재산에 비례해서 세금을 징수하기때문에 소득수준에 따라 납부해야 할 세금이 달라지게 됩니다. 반면에 간접세는 소득 및 재산 수준과는 관계없이 구매하는 상품의 금액의 일정 비율을 세금으로 징수하게 되므로 같은 금액의 상품을 소비한다면 소득의 많고 적음에 관계없이 같은 금액의 세금을 납부하게 됩니다.

이러한 이유로 직접세는 간접세에 비해서 소득불균형을 개선하는 기능을 지니고 있는 것으로 알려져 있습니다.

그러나, 직접세에도 단점이 있습니다. 

첫번째, 조세 저항입니다.

세금을 낸다는 것을 인지한 상태에서 세금을 납부하기 때문에, 세금을 내는 것에 대해 거부반응이 일어날 수 도 있기때문입니다. 이로 인해 근로의욕을 저하한다는 의견도 있습니다. 또한 간접세처럼 구매와 함께 세금을 걷어가는 게 아니기 때문에 탈세의 우려 또한 있습니다. 반면에, 간접세는 인지를 하지 못한 상태에서 세금을 내는 것이 대부분이기 때문에 조세저항이 직접세에 비해 적습니다.

두번째, 세금을 징수하기 복잡하다는 것입니다.

사람들 마다 모두 다른 세금을 내고 세금의 종류 또한 너무 많기 때문에 행정이 복잡합니다. 때문에 국세청과 같이 세금업무만을 담당으로 하는 기관이 있을 정도입니다. 반면에, 간접세는 물건 구매와 동시에 세금 징수가 일어나기 때문에 행정도 간단하고 징수도 용이하답니다.

간접세의 단점

간접세 역시 단점이 있는데요, 납세자와 담세자가 다르기 때문에 조세 전가가 일어날 가능성있다는 것입니다. 또한 소비와 지출에 따라 세금납부액을 산출하기 때문에 소득수준과 관계없이 지출만 많으면 많이 내게 됩니다. 이러한 이유로 저소득층에게 불리하며 빈부 격차가 심화 될 우려가 있습니다. 이 문제 해결을 위해 국가에서는 사치재에 대해서 특별 소비세(특소세)를 만들어 약간의 한계점을 보완하기도 합니다.